Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting: Financování bydlení po zásazích ČNB

Rok 2018 se nesl ve znameních velkých změn na realitním a hypotečním trhu. Došlo k zavedení nových poměrových ukazatelů pro hodnocení bonity žadatelů, rostly úrokové sazby a také ceny nemovitostí v celé České republice. Který z těchto parametrů má však na rozhodování o výši hypotéky největší vliv?

Zavedení nových poměrových ukazatelů do hodnocení schopnosti splácet hypoteční úvěr je jistě jedním z hlavních faktorů. Z mého pohledu je ale daleko důležitější růst cen nemovitostí a hlavně růst úrokových sazeb. Nic zásadního by se asi nedělo, pokud by došlo vždy k jednomu z výše uvedeného. Právě kombinace všech tří složek pak stojí za obrovským nárůstem objemu a počtu sjednaných hypotečních úvěrů v říjnu a listopadu loňského roku a také za následným razantním propadem.

Úrokové sazby

Růst úrokových sazeb můžeme sledovat od konce roku 2016 a jen pro ilustraci sazby u úvěrů s fixací na 5 let se za dva roky zvedly o celých 94 %. To je jistě zajímavé číslo pro poskytovatele, pro stávající klienty a zájemce o hypoteční úvěry už tak veselé není. Růst úrokových sazeb přehledně zachycuje OK Index.

OK INDEX

Růst cen nemovitostí

Ruku v ruce s hypotečním boomem, jehož jsme byli v posledních letech svědky, jde i růst cen nemovitostí. Kvůli rychle rostoucí poptávce po vlastním bydlení při stávajícím tempu výstavby byl růst cen nevyhnutelný. Problém však je, že ceny rostou poměrně rychlým tempem a to i mimo Hlavní město. Není výjimkou meziroční nárůst o 5 až 10 %, ale třeba i o 20 %. Příkladem může být Ústí nad Labem, kde cena 60m2 bytu vyskočila z 925 000 korun v roce 2018 na 1 143 000 korun v roce 2019.

Co má větší dopad na splátku?

Z naší analýzy vyplývá, že se situace liší region od regionu a to v závislosti na tempu růstu cen nemovitostí. Růst úrokových sazeb ve svém důsledku nemá „tak“ zásadní dopad na růst splátky úvěru, jako růst ceny nemovitostí. V tabulce níže vidíte situaci, jak se mění náklady na hypoteční úvěr v jednotlivých situacích. Tedy při současné situaci – rostou ceny nemovitostní i úrokové sazby, tak i dvě hypotetické, kde buď nerostou ceny, nebo úrokové sazby. Ukazuje se, že meziroční nárůst úrokových sazeb o 30 %  má dopad na zvýšení splátky pouze o o 10 %. Na druhou stranu růst ceny nemovitostí dopadne na splátku výrazně více. Samozřejmě to „pouze“ znamená 700 Kč měsíčně, tedy přes 8 400 Kč ročně. Na 5leté fixaci je přeplatek o cca 42 000 korun.

Meziročně se pak klientům v našem příkladu zvedl náklad na vlastní bydlení o 1 697 Kč jen na splátce úvěru. Navíc potřebují o skoro 62 000 Kč více vlastních prostředků, aby stále dosáhli na hypoteční úvěr s LTV 80%.

Příklady změny hypotéčního úvěru

A co DTI a DSTI?

Krátkodobý dopad zavedení těchto parametrů jsme mohli sledovat již v minulém roce, kdy celkem zásadně zvedl zájem o hypoteční úvěry. Je to logické. Nutný minimální příjem pro stejnou výši úvěru se zvýšil (splátka úvěru nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu – DSTI).  Příklad jasně ukazuje, že minimální příjem se zvýšil o bezmála 4 000 korun měsíčně s tím, že hlavně parametr DTI (uvěrová angažovanost nesmí překročit 9násobek čistého ročního příjmu) se daří splnit jen velmi těsně. Klienti tak buď musí snížit své nároky na bydlení a sehnat levnější nemovitost, zvýšit své čisté příjmy, nebo použít více vlastních zdrojů a vzít si tak nižší hypoteční úvěr s nižší splátkou. První podmínku se podaří na trhu, kde ceny rostou, splnit jen velmi obtížně a i se splněním ostatních to nebude jednoduché.

Vlastní bydlení a jeho financování prošlo v posledních dvou letech dramatickou změnou a je potřeba se na ně finančně předem připravit. Bydlení je jednou z nejzákladnějších lidských potřeb a výdaje na ně v budoucnosti budou spíše růst. Jednoznačnou podmínkou je tudíž příprava dostatečného objemu vlastních prostředků.

Kontakt pro média
Viola Baštýřová
specialistka externí komunikace Broker Consulting
M: +420 776 210 599
E: tisk@bcas.cz

O společnosti Broker Consulting

Broker Consulting je jednou z největších poradenských společností na českém a slovenském trhu v oblasti financí a realit. Od roku 1998 získala důvěru více než 640 000 klientů. Poskytuje také služby přes 4 000 firmám. Služby společnosti Broker Consulting poskytuje přibližně 1 500 finančních konzultantů ve více než 100 klientských centrech a kancelářích. Společnost přinesla na český a slovenský trh řadu inovací. Jednalo se například o investice do otevřených podílových fondů se zamykáním zisků nebo unikátní produkty životního dopojištění, které umožňují pojistit smrt a invaliditu za zlomek obvyklých cen. Broker Consulting rovněž ve spolupráci s mBank vytváří síť franšízových poboček pod názvem OK POINT, kterých je aktuálně otevřeno 43.  Více na www.bcas.cz a na www.okpointy.cz. Navštivte také náš Facebook a LinkedIN Broker Consulting a Facebook a LinkedIn OK POINTů.